Accession sociale : mise à jour des plafonds ANRU pour 2024
Publié le: 16 avril 2024
En matière d’accession sociale, le Code général des impôts définit un taux réduit de TVA. L’application de ce taux porte notamment sur les logements situés en zone ANRU ou dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV). Le bénéfice du taux à 5,5% est soumis à des plafonds de ressources et de prix, dont la revalorisation intervient chaque 1er janvier. Le point sur les plafonds en vigueur pour 2024.
Sommaire :
Le taux réduit de TVA à 5,5%
Les dispositifs d’accession sociale concernés
Les plafonds de ressources pour 2024
Les prix plafonds par m² de surface utile
Nos programmes situés en zone ANRU
Accession à la propriété : un taux réduit de TVA à 5,5%
Par défaut, dans le cadre d’un achat immobilier dans le neuf, le taux de TVA (taxe sur ma valeur ajoutée) est fixé à 20%. Cependant, il existe des cas pour lesquels un taux réduit de TVA s’applique, lors de l’acquisition d’un bien immobilier destiné à devenir la résidence principale de l’occupant.
Ce taux réduit de 5,5%, défini par le Code général des impôts (article 278 sexies), concerne les biens suivants :
- immeubles neufs ;
- terrains à bâtir ;
- immeubles acquis en l’état futur d’achèvement (VEFA) ;
- opérations de construction.
Pour bénéficier du taux réduit de TVA, des plafonds de prix et de ressources, revalorisés chaque année au 1er janvier, doivent notamment être respectés. L’application de la TVA à 5,5% est également soumise à la situation géographique du bien acquis et à la typologie des opérations.
Quelles sont les conditions d’éligibilité au taux réduit ?
Quels sont les dispositifs d’accession sociale concernés ?
Selon le Code général des impôts, le taux réduit de 5,5 % s’applique pour les opérations d’accession sociale à la propriété.
Ce dispositif d’accession aidée concerne des logements situés dans :
- les zones ANRU, c’est-à-dire les quartiers qui font l’objet d’un programme de rénovation urbaine (PNRU, NPNRU ou PNRQA) ;
- l’un des 1514 quartiers prioritaires qui constituent la géographie prioritaire de la politique de la ville définie par l’État.
Bon à savoir : l’application du taux réduit s’étend dans un périmètre de 300m autour de la limite des secteurs en zone ANRU ou en QPV.
Par ailleurs, les logements acquis dans le cadre du prêt social location-accession (PSLA) bénéficient également du taux de TVA réduit à 5,5%. Comme présenté par l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement (ANIL), le PSLA est « un prêt conventionné qui peut être consenti à des opérateurs pour financer la construction ou l’acquisition de logements dans le cadre d’une opération de location – accession. »
Que l’opération immobilière soit réalisée par le titulaire d’un contrat de location-accession conventionné et agréé ou par l’acquéreur d’un bien en zone ANRU ou QPV, des plafonds de ressources sont à respecter, de même que des plafonds de prix par m² de surface habitable. Ces plafonds sont revalorisés chaque année, au 1er janvier.
Zones ANRU et QPV : les nouveaux plafonds de ressources
L’indice de référence pour définir les plafonds
Jusqu’en 2023, la définition des plafonds de ressources se basait sur l’évolution annuelle de l’indice des prix à la consommation (hors tabac). Avec l’arrêté du 11 décembre 2023, c’est désormais l’Indice de référence des loyers (IRL) qui est pris comme critère principal pour revaloriser les plafonds de ressources.
Les plafonds de ressources présentés ci-dessous sont valables pour :
- l’acquisition d’un logement neuf en zon ANRU ou QPV ;
- le prêt social location-accession (PSLA) ;
- le prêt locatif social (PLS) accession.
Zones ANRU et quartiers prioritaires : les plafonds de ressources
L’éligibilité au taux réduit de TVA implique que les acquéreurs ne dépassent pas un certain niveau de revenus. Pour rappel, la dernière revalorisation a eu lieu avec le changement d’année.
À compter du 1er janvier 2024, le tableau récapitulatif des plafonds de revenus, selon la composition du foyer, est le suivant :
| Catégorie de ménages | Paris et communes limitrophes (en euros) | Ile-de-France hors Paris et communes limitrophes (en euros) | Autres régions métropolitaines (en euros) |
|---|---|---|---|
| Une personne seule | 37 581 € | 37 581 € | 32 673 € |
| Deux personnes | 56 169 € | 56 169 € | 43 633 € |
| Trois personnes | 73 630 € | 67 517 € | 52 471 € |
| Quatre personnes | 87 909 € | 80 875 € | 63 347 € |
| Cinq personnes | 104 592 € | 95 739 € | 74 518 € |
| Six personnes | 117 694 € | 107 738 € | 83 983 € |
| Par personne supplémentaire | + 13 116 € | + 12 005 € | + 9 368 € |
Bon à savoir : les plafonds indiqués ci-dessus correspondent aux plafonds de ressources du PLS (prêt locatif social) avec une majoration de majorés de 11 %.
Les revenus fiscaux à prendre en compte
Le montant des ressources à prendre en considération est égal à la somme des revenus fiscaux de référence de chaque personne composant le ménage au titre de l’année N-2. Pour 2024, il s’agit donc de regarder son avis d’imposition 2023 portant sur les revenus de l’année 2022.
ANRU, PSLA : les prix plafonds au m² pour l’accession sociale
Les opérations d’accession sociale dans une zone ciblée par la politique de la ville doivent aussi respecter un plafond, en ce qui concerne le prix de vente (ou de construction) du logement neuf.
Les plafonds de prix pour l’achat d’un logement avec TVA à 5,5%
Pour 2024, et depuis le 1er janvier, les plafonds de prix sont les suivants :
| Zone géographique | Prix maximum HT (en €/m2 de surface utile) |
|---|---|
| A bis | 5 941 € |
| A | 4 501 € |
| B1 | 3 605 € |
| B2 | 3 147 € |
| C | 2 751 € |
Concrètement, cela signifie qu’un logement neuf situé à Paris (zone A bis) et dont la surface utile est de 100 m², ne peut pas être vendu plus de 594 100 €.
Le tableau s’appuie sur une segmentation du territoire, réparties en cinq zones géographiques. Le classement des communes dans les zones A, B ou C, aussi appelé zonage ABC, identifie les zones considérées comme « tendues » (catégories A, A bis et B1), les zones « en déséquilibre » (catégorie B2) et le reste du territoire (zone C) comme « non tendu ».
Bon à savoir : les prix immobiliers et le niveau des loyers d’habitation sont les deux critères pris en compte pour définir le niveau de tension des communes.
Qu’est-ce que la surface utile ?
Selon le Code de la construction et de l’habitation, la surface utile prise en compte pour déterminer le prix de vente maximum d’un logement est égale à :
- la surface habitable, soit « la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres » ;
- plus la moitié des surfaces annexes, c’est-à-dire « les surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m » ;
- plus la moitié de la surface du garage ou de l’emplacement réservé au stationnement des véhicules, dans la limite de 6 m², si l’accédant en bénéficie d’une jouissance exclusive.
Nos programmes immobilier neuf en zone ANRU
L’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (ANRU) a pour mission de participer à la transformation des quartiers définis dans le cadre de la politique de la ville. L’institution, depuis sa création en 2003, est ainsi chargée de piloter et financer les projets de rénovation urbaine.
Ces projets de rénovation et transformation urbaine concernent les quartiers prioritaires ciblés par :
- le NPNRU (Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain) ;
- le PNRQAD (Programme National de Requalification des Quartiers Anciens Dégradés).
Retrouvez ci-dessous nos différents programmes neufs situés dans une zone ANRU.
Les Balcons d’Iris à Ploufragan (22)
Terre Malouine à Saint-Malo (35)
Millésime à Angers (49)
Tangram à Romainville (93)
Carré Ardoines (94)
La Place Ardoines (94)
Si vous avez la moindre question sur l’un de nos programmes en zone ANRU ou sur votre éligibilité au taux réduit de TVA, n’hésitez pas à contacter les conseillers immobiliers dans nos agences !